Facturation électronique et location meublée : LMNP, LMP, SCI, Airbnb qui est vraiment concerné ?

En bref : contrairement à une idée reçue très répandue, le fait de ne pas facturer de TVA à ses locataires ou voyageurs ne dispense pas de la réforme de la facturation électronique. Tous les propriétaires bailleurs, qui disposent d’un numéro de SIREN (LMNP, LMP, SCI de location nue, hôte Airbnb ou Abritel), sont concernés par la réforme et doivent être en mesure de recevoir des factures électroniques via une plateforme comme Bill up, dès le 1er septembre 2026.

• LMNP : Loueur en Meublé Non Professionnel, le statut le plus courant, quand les revenus locatifs restent accessoires
• LMP: Loueur en Meublé Professionnel, quand ils deviennent l'activité principale

Qui est concerné, concrètement ?

Deux questions permettent de clarifier votre situation :

• Avez-vous un numéro SIREN? Si oui, vous êtes très probablement assujetti, même sans facturer de TVA.
• Recevez-vous des factures de prestataires (artisan, comptable) ? Si oui, vous devrez pouvoir les recevoir au format électronique dès le 1er septembre 2026, via une plateforme agréée.

Répondez au questionnaire de la DGFiP pour savoir si vous êtes concerné.

Les différents profils de loueurs concernés :

Les loueurs en meublé (LMNP et LMP)

Vous avez une location saisonnière occasionnelle ou plus régulière mais sans prestations hôtelières, vous êtes donc exonéré de TVA :

• Vous devez avoir la capacité de recevoir vos factures fournisseurs au format électronique dès le 1er septembre 2026, via une plateforme de dématérialisation comme Bill Up.
• Vous n’avez pas d’obligation d’émettre vos factures via une plateforme dans le cadre de votre activité, mais vous avez devez procéder en revanche au e-reporting.

Retrouvez d’ailleurs plus d’informations sur ce qui est concerné par le e-reporting ici.

Les SCI, y compris en location nue

Vous êtes une SCI qui loue des logements nus à usage d'habitation et percevez un loyer, vous êtes donc exonéré de TVA par l'article 261 D du CGI, au même titre que la location meublée classique.

• Vous devez avoir la capacité de recevoir vos factures fournisseurs au format électronique dès le 1er septembre 2026, via une plateforme de dématérialisation comme Bill Up.
• Vous n’avez pas d’obligation d’émettre vos factures via une plateforme dans le cadre de votre activité, mais vous avez devez procéder en revanche au e-reporting.

Exeptions pour les SCI :

• Une SCI qui ne perçoit pas de loyer, n’a donc pas de SIREN : elle n'a donc aucune obligation ni d'émettre ni de transmettre ses factures de manière électronique.
• Une SCI de famille qui met un bien à disposition gratuitement de ses associés, sans percevoir aucun loyer, n'exerce aucune activité économique et sort donc totalement du champ de la réforme.

Le cas particulier de la para-hôtellerie

Vous avez une ou plusieurs locations et proposez au moins trois prestations hôtelières (petit-déjeuner, ménage, linge ou accueil) ? Vous êtes alors soumis à la TVA sur vos loyers.

Vous devrez donc pouvoir recevoir vos factures fournisseurs au format électronique dès le 1er septembre 2026 et aussi émettre vos factures au format électronique, au plus tard le 1er septembre 2027 selon le calendrier applicable à votre structure.

Deux confusions très répandues chez les loueurs

Je ne facture pas de TVA à mes locataires, suis-je concerné quand même ?

La réponse est OUI! Le fait de ne pas facturer de TVA ne signifie pas que l’on est en dehors du champ de la facturation électronique.

Il faut distinguer deux notions : être assujetti à la TVA et être redevable de la TVA.

Un bailleur peut parfaitement être assujetti sans jamais être redevable et tous les propriétaires bailleurs assujetti à la TVA sont concernés par la réforme au moins pour la réception de facture électronique.

Émission et réception : deux obligations bien distinctes

La réception de factures électroniques est obligatoire pour toutes les structures, dès le 1er septembre 2026, quelle que soit leur taille ou leur régime de TVA.

L'émission de factures électroniques ne concerne, elle, que les loyers effectivement soumis à TVA (para-hôtellerie, locaux professionnels avec option TVA, etc.). Pour la grande majorité des bailleurs en location nue ou meublée classique, cette obligation ne s'applique tout simplement jamais, puisque leurs loyers restent exonérés.

Les type de facture qui bascule en électroniques

Ce qui bascule réellement

Pour un loueur en meublé, ce sont les factures de fournisseurs : travaux et interventions d'artisans, frais de gestion locative ou de conciergerie, honoraires d'expert-comptable, abonnements à des logiciels de déclaration meublée, l'énergie à la charge du bailleur et les factures liées aux services hôteliers.

Ce qui reste clairement en dehors

L'assurance et les appels de fonds de syndic (voir plus de détail plus bas), les achats auprès de particuliers comme du mobilier d'occasion ou de petites réparations, ainsi que la taxe foncière, la cotisation foncière des entreprises ne sont pas non plus des factures dans le champ de la réforme.

Le principe retenu est que si le document ne comporte pas toutes les mentions d'une facture, il est hors du champ de la facturation électronique.

Le cas de l’assurance et du syndic

Les opérations d'assurance bénéficient d'une exonération de TVA propre, au même titre que la santé, l'enseignement ou l'immobilier locatif nu.

Pour le loueur, cela signifie concrètement que l'avis d'échéance de son assurance propriétaire non occupant ou de son assurance loyers impayés ne deviendra pas une facture électronique au sens de la réforme et qu’il continuera à les recevoir sous sa forme actuelle (papier, PDF, espace client)

Concernant les appels de fonds de syndic, une réponse ministérielle rappelle que les appels de fonds ou appels de charges ne constituent pas des factures au sens du droit fiscal et restent donc exclus du champ d'application de la facturation électronique.

Ce que vous risquez en cas de non-conformité

La loi de finances 2026prévoit un régime de sanctions progressif précisé sur le portail officiel impots.gouv.fr : si la situation n'est pas régularisée pour la réception de facture électronique, l'administration fiscale pourra d'abord adresser une mise en demeure à l'entreprise afin qu'elle régularise sa situation.

En l'absence de mise en conformité dans un délai de trois mois, une amende de 500 € pourra être appliquée. Si le manquement persiste, une nouvelle amende de 1 000 € sera due tous les trois mois jusqu'à régularisation.

Se mettre en conformité sans y passer des heures

C'est précisément pour répondre à cette confusion que Bill up a été pensé : une solution compatible avec la réforme de la facturation électronique, accessible à tous les profils de bailleurs, sans jargon technique. Découvrez l'ensemble de nos fonctionnalités, avec un pack gratuit pour vous mettre en conformité en quelques minutes.

Pour aller plus loin sur les obligations légales de facturation, retrouvez aussi notre article sur les mentions obligatoires d'une facture.

Questions fréquentes

Une SCI de location nue doit-elle émettre des factures électroniques ?

Non. Une SCI louant des logements nus à usage d'habitation est exonérée de TVA (article 261 D du CGI) et n'a donc aucune obligation d'émission. Elle doit en revanche pouvoir recevoir des factures électroniques de ses propres fournisseurs dès le 1er septembre 2026.

Un hôte Airbnb occasionnel est-il concerné ?

Oui, dès lors qu'il dispose d'un numéro SIREN pour son activité de location. Il n'a rien à changer côté émission (pas de TVA facturée aux voyageurs), mais doit être en mesure de recevoir les factures électroniques de ses prestataires.

Quelle est la différence entre LMNP et LMP pour la facturation électronique ?

Aucune différence de traitement : ce qui détermine l'application de la réforme, c'est l'assujettissement à la TVA lié à l'existence d'un SIREN, pas le statut LMNP ou LMP en tant que tel.

Que risque-t-on en cas de non-conformité ?

L'absence de solution conforme pour recevoir vos factures électroniques peut entraîner une mise en demeure de l'administration fiscale. Si la situation n'est pas régularisée dans les 3 mois, une amende de 500 € est prévue, puis de 1 000 € par trimestre jusqu'à la mise en demeure.